コンサルティング事例

借地権の地代

  • 2021.9.5
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1.借地契約の概要

借地権の地代を検討(査定)する場合には、まず対象の借地契約内容を確認しなければなりません。つきましては、以下に借地契約の基本的な概要をまとめてみます。

  • 旧法借地権

    ・・・平成4年(1992年)8月以前から存続する借地権。
    存続期間:非堅固建物(木造等)20年、更新後20年
    堅固建物(RC等)30年、更新後30年
    更新拒絶:地主には正当事由が必要
    ※現在の借地契約が旧法借地権の場合は、途中で新法に切り替えることはできません。不動産仲介市場における借地権の売買契約の大半は旧法借地権です。

  • 新法(借地借家法)

    ・・・平成4年(1992年)8月1日以降に設定された借地権

    1. *普通借地権  期間30年以上、更新1回目20年、2回以降10年更新拒絶には明確な正当事由が必要、明渡料支払いで拒絶も可
    2. *定期借地権  一般定期借地権:期間50年以上、更新なし、終了後更地で返還
    3. *事業用定期借地権:期間10年以上50年未満、事業用に限る、終了後更地で返還
    4. *建物譲渡特約付借地権:期間30年以上、終了時に建物を地主に譲渡する特約を付加、譲渡後は借家契約に移行するケースも多い

2.借地契約内容の確認

対象の借地権内容を確認します。主なポイントは下記の通りです。

  1. *種類・・・旧法、新法、普通借地、定期借地、居住用、事業用などの種類
  2. *期間・・・種類により20年、30年、50年等の期間が設定されている
  3. *地代・・・継続賃料(改定地代)か、適正地代(新規設定)か
  4. *更新・・・特約の有無、更新料の有無
  5. *保証金・権利金・・・設定、支払いの有無

3.地代試算(査定)の方法

地代の試算(査定)にはまず基礎となる更地価格を算出する必要があります。

  • ①所有権価格(更地価格)の算定
    下記の基礎データの収集を行い、批准価格、公示地価、収益価格などを検討して対象地に最も適した所有権価格を算出します。但し、裁判などでは公示価格が採用されるケースがあります。
    《基礎データ》
    *路線価 ・・・国税庁が毎年公表する相続税・贈与税計算の基礎価格。
    *公示地価・・・国土交通省が毎年公示(標準地)する公共用地取得の基準。
    *批准価格・・・近隣の同種・同等の売買成約事例から試算する実勢価格。
    *収益価格・・・投資用不動産等に適用される収益還元価格。
  • ②借地権価格の算定
    前記①で算定した所有権価格をベースに下記方式で算出します。
    *路線価図の「借地権割合」を基準とする。
    *周辺事例、相場を参考とする。但し、事例の少ない地域も多い点は留意。

4.地代の試算方法

①適正地代の主な試算法
適正地代とは新規に借地権を設定する場合を想定した一般的地代(正常賃料)

  • a.積算法・・・基礎価格(更地価格)×期待利回り+経費(固・都税)
  • b.比準賃料法(賃貸事例比較法)・・・周辺類似地域の地代事例を収集して
    試算する。
  • c.公租公課倍率法・・・固定資産税・都市計画税の3~5倍など倍率で試算。

②改定地代の主な試算法
改定地代とは主に更新時等に改定される場合の地代

  • a.利回り法・・・基礎価格×継続賃料利回り+経費(固・都税)
    ○継続賃料利回り・・・合意した時点の地代 ÷ 合意した時点の基礎価格*長期間の経過の中で更地価格や利回りの大きな変動などがあった場合、利回りの補正をします。
  • b.差額配分法・・・現時点の適正地代と現在支払っている地代の差額を契約内容や経緯を勘案し、地主・借地人に帰属する部分を地代に加算または減算する方法
  • c.スライド法・・・改定地代=現行地代×変動率(経済情勢による)

地代査定の実例

  • 1.商業地域内の新借地借家法に基づく適正地代の実例
    (個人情報保護の観点から具体的な所在地・氏名・物件情報等は記載しません。)

    • *横浜市中区の商業地域内の借地
    • *相談内容は適正地代の査定
    • *借地の現況は商業建物の敷地の一部となっています。
    • *借地権内容は新借地借家法に基づきます。
    • *借地面積は約20㎡、存続期間30年、その他の特約はありません。
  • 2.査定実施
    • *借地契約に係る過去の経緯や係争等については勘案せず、あくまでも現況の
      正常賃料(適正地代)の査定としました。
    • *査定方法は積算法を主に隣接する借地の賃料水準(限定賃料)及び公租公課倍
      率法を加味して査定しました。
  • 3.査定根拠
    借地価格は実勢価格を基準に算定。地代は収益性の高い商業地域の一画ですが、狭小地であることや建物敷地の一部であり用途の限定性などの個別条件を勘案して試算しました。尚、公租公課倍率法では繁華性の高い商業立地を加味して固・都税の6倍を目安としました。

報告者:NPO法人神奈川県不動産コンサルティング協会 副理事長 滝田 守道

活動予定・活動報告

  1. REC神奈川県不動産コンサルティング協会の2021年度定時総会およびNPO法人神奈川県不動産コンサル...
  2. 日時:5月22日(土)17:00~ 会場:なか区民活動センター(中区役所トナリ)
横浜...
  3. 日時:11月5日(木)18:30~ 会場:横浜市なか区民活動センター...
  4. 日時:2月8日(土)18:00~ 会場:なか区民活動センター(中区役所トナリ)
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  5. 日時:1月16日(木)18:00~ 会場:中区民活動センター(中区役所トナリ)
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